第一卷 第451章 你要做这个时代的圣人么？ (第3/3页)
反驳，继续说道：“是的，单看保障房这一块，置地几乎无利可图。但请再仔细看看计划的配套部分，甚至我附带呈送的商业开发规划书。”
林火旺又敲了敲另一份文件:“每一处‘居者有其屋’大型新市镇的中心位置，都将由我们置地集团主导开发并持有核心商业物业——龙广场（Dragon Plaza）！这不仅仅是购物中心。它将是集顶级零售、餐饮、娱乐于一体的超级商业综合体。更重要的是，”
紧接着，林火旺便抛出了最关键的核心点，“围绕每一个大型保障房社区、每一个龙广场，我们同时规划了配套的高阶写字楼园区、龙JUMP主题乐园，以及……毗邻的高品质、市场化的商品住宅项目！”
“与此同时，为了支撑整个社区巨量人口的出行便捷和商业活力，港府必须配合我们，将规划中的港铁未来线路，在这些新社区的中心位置——龙广场的门口，设立站点！站点名称，必须是‘龙广场’站。”
“总督阁下，当几十万甚至上百万的低成本住户被导入一个新社区时，他们需要消费，需要娱乐，需要就业。龙腾广场提供零售、餐饮和基础就业岗位。
高阶写字楼吸引公司入驻，创造本地中高层职缺，也为邻近高端住宅的居民提供服务需求。主题体验区吸引家庭和游客。而社区内庞大的居住人流和高品质的生活配套，又反过来支撑了中心商圈、高端楼盘的价值和租金！”
“保障房项目，为我们精准、快速地锁定了巨量的基础客源和人气。而我们在其周边配套开发并持有的高端商业地产龙广场、写字楼、主题娱乐和高端住宅项目，才是真正的利润源泉所在。保障房建设本身产生的微薄利润，甚至可以说，是我们获取政府优惠政策、优惠地块以及这项巨大基础客流垄断性‘导入协议’所必须付出的……渠道费用！”
“这一套打法！”林火旺丝毫不怕泄露地说道，“不仅仅是建房子，是在造城！以平价甚至微利的保障性住房为抓手，导入人口规模，带动周边多元化、高附加值的高端物业开发，形成内部经济循环和品牌价值高地。
人口的规模效应和龙腾品牌的聚集效应一旦形成，其带来的长期租金收益和资产升值潜力，远非传统‘拿地-盖楼-卖楼’模式可比。龙腾广场在哪里，哪里就是核心商圈！哪里就是资产增值的中心！”
麦理浩陷入了沉默。他确实看到了林火旺文件中那些商业配套部分的文字，但在这个年代，他无法彻底理解这种“羊毛出在狗身上，猪来买单”的高维商业模式。
在1970年代末的港岛，地产商们的玩法原始而高效：拿下一块地，修盖大厦，住宅或商用，进行宣传，预售楼花，借助持续上涨的房价预期进行炒卖，高价出售。
或者持有高端物业收租，坐享其成。在这个黄金时代，只要拥有足够的资本和渠道拿到位置不错的地块，躺赚几乎是常态。
就像李嘉城的长江实业，刚刚在地铁上盖物业的竞标中击败置地，中标消息传出，长实股价便如火箭般蹿升。
即使当时长实几乎“兜比脸还干净”，汇丰等银行也毫不犹豫地提供十数亿的贷款支持其后续开发。
为何？因为市场认为这是包赚不赔且利润丰厚的“金蛋”。一切核心都在“地段、开发、卖出/持有”这条简单价值链上。
林火旺现在提出的这套计划，在麦理浩看来，无疑是画蛇添足。置地本身坐拥金钟、中环的核心地块，只做高端租赁或豪宅开发，利润足以支撑发展。
为何要费尽心机去涉足那些偏远土地上的大型平价社区开发，还要搭配巨额投入做商业中心、主题乐园？这成本、这精力、这潜在风险与收益比，似乎完全不成比例。
尤其是那计划书里保障房项目可怜的利润数字，简直就是赔本赚吆喝。只有一种解释似乎说得通——林火旺在下一盘更大的“非商业”棋局，他想收买民心，博取巨大的社会声望和草根支持，为自己的商业帝国打下不可撼动的政治根基。
但这样做的代价……动辄数亿乃至数十亿港币的利润舍弃？麦理浩内心摇头，觉得这太过疯狂。
在麦理浩的面前，林火旺当然不会向麦理浩完全展露未来的图景。
比如品牌聚合效应、长线资产价值倍增、对抗经济周期的能力以及获得土地资源的效率优势。他只需要将未来要做的一些表象逻辑说清楚，然后再顺着麦理浩部分“正确”的猜测，去包装一层合理的商业外衣即可。
……